Недвижимость в Москве и Подмосковье
  • +7 (495) 748-69-19
  • +7 (495) 748-69-20
Открыть фильтр

Покупка квартиры в кредит

25.05.2010

Что нужно для покупки квартиры в кредит и насколько это сложно?

1. Заемщик ипотечного кредита подбирает для покупки квартиру, отвечающую требованиям к ипотечному жилью. (В первую очередь банк обращает внимание на год постройки и техническое состояние ипотечного жилья. Некоторые банки выдвигают дополнительные требования, такие как наличие электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной кухни и пр. Если закладывается строящееся жилье, требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п. Не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане).

Ипотечным жильем может быть вновь приобретаемое на кредитные средства жилье или уже имеющееся в собственности заемщика. Комната рассматривается банками как ипотечное жилье,только если заемщик выкупает последнюю комнату в коммунальной квартире, а остальные комнаты уже находятся у него в собственности. Бывает вариант, когда банк кредитует покупку комнаты в коммунальной квартире, но если в залог банку отдается другое жилье, находящееся в собственности заемщика.

2. Банк-кредитор одобрил предложенную квартиру; между ипотечным банком и заемщиком заключен кредитный договор. Ипотечный банк предоставляет заемщику деньги для покупки квартиры в кредит.

3. Обмен денег на квартиру происходит в несколько этапов.

На начальном этапе, при достижении договоренности продавца и покупателя, с покупателя может потребоваться некоторая сумма, для подтверждения серьезности намерений. Она несущественна по сравнению с полной стоимостью квартиры, но достаточна, чтобы ощутить ее потерю в случае срыва сделки.

Основная сумма денег передается продавцу, как правило, после государственной регистрации сделки купли-продажи. Некоторые ипотечные банки допускают передачу денег продавцу квартиры до государственной регистрации (в этом случае заемщику ипотечного кредита приходится уплачивать дополнительный сбор). Последняя часть денег выплачивается после подписания продавцом и покупателем акта приема-передачи квартиры.

Наиболее распространены 2 способа проведения взаиморасчетов между продавцом и покупателем жилья. Это расчет наличными через сейфовую ячейку банка или расчет безналичными денежными средствами. В части ипотечного кредита способ расчетов обычно определяет банк-кредитор.

Чаще всего используют сейфовую банковскую ячейку, в которую закладывается вся сумма, включая ипотечный кредит (наличными). Доступ к ячейке стороны – продавец, покупатель и банк – получают только при соблюдении заранее оговоренных условий. Это наиболее безопасный способ расчетов при покупке квартиры в кредит.

В случае безналичного перевода средств ипотечного кредита на счет продавца квартиры средствами первоначального взноса покупатель жилья распоряжается самостоятельно по договоренности с продавцом. А при выполнении условий, указанных в договоре купли-продажи недвижимости и договоре ипотеки, банк-кредитор перечисляет сумму ипотечного кредита на счет, указанный продавцом квартиры.

4. Завершается покупка квартиры в кредит оформлением акта приема-передачи квартиры между покупателем (заемщиком ипотечного кредита) и бывшим собственником жилья. В этот же момент продавец получает от покупателя оставшуюся часть денег.

На всех этапах покупки квартиры заемщику ипотечного кредита может помочь:

Ипотечный брокер. Он поможет выбрать оптимальную программу ипотечного кредитования и решить все вопросы, связанные с получением ипотечного кредита. Времени на выбор банка тогда потребуется намного меньше, вероятность получения кредита - увеличится, а в ряде банков, кредит можно будет получить по специальным программам: отличающимся лучшими условиями. Выгоды от такого обращения могут многократно превысить денежные затраты на оплату услуг брокера;

Риэлтор (Агентство недвижимости). Чтобы покупка квартиры в кредит была простой, а не превратилась бы в бесконечное «хождение по мукам». При покупке квартиры в кредит нужно учитывать массу особенностей: если риэлтор профессионально работает с ипотекой, все эти особенности он знает. Риэлтер подберет вариант жилья, удовлетворяющий запросам заемщика и требованиям банка к ипотечному жилью, соберет необходимые документы по выбранному жилью. Все взаиморасчеты и правильность оформления документов при покупке квартиры в кредит так же контролируются риэлтором. 

Наследование квартиры

Вы узнали, что вам по завещанию оставлена в наследство квартира? Или, быть может, даже при отсутствии завещания вы являетесь наследником по закону, а значит, можете претендовать на оставшуюся после умершего недвижимость? Согласно ГК РФ, и в том, и в другом случае вам будет необходимо принять наследство, правильно осуществив оформление квартиры в собственность.

В соответствии с действующим законодательством РФ, оснований для наследования может быть всего два: завещание или норма закона («наследование по завещанию» и «наследование по закону»).

Наследование по закону применяется в случаях, когда наследодатель (умерший) не оставил завещание. Составление завещания — это способ самостоятельно распорядиться своим имуществом на случай смерти. Завещание обязательно должно быть удостоверено нотариусом.

Наследниками могут быть граждане, находящиеся в живых на день смерти наследодателя, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. Круг наследников по закону определяется в порядке очередности – родственной близости к умершему. Каждая ступень такой очереди родства наследует имущество только при отсутствии наследников предыдущей очереди или отсутствии интереса или возможности с их стороны оформить наследство. Среди наследников одной очереди имущество распределятся в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления, т.е. когда наследник умер до оформления наследства и наследство оформляется уже на наследников наследника.

Законом установлена следующая очередность наследования:

  • Наследники первой очереди: дети, супруг и родители наследодателя;
  • Наследники второй очереди: братья и сестры наследодателя, дедушка и бабушка;
  • Наследники третьей очереди: братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя);
  • Наследники четвертой очереди: прадедушки и прабабушки наследодателя;
  • Наследники пятой очереди: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
  • Наследники шестой очереди: дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
  • Наследники седьмой очереди: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя.

Наследодатель может в завещании указывать любое имущество, но наследоваться будет только то, которое принадлежало ему на момент смерти. К примеру, если квартира была указана в завещании, а затем продана еще при жизни наследодателя, наследники ее не получат.

Действующее законодательство предусматривает возможность изменить законный режим наследования только путем составления завещания. Таким образом, наследники, указанные в завещании, всегда будут иметь приоритет перед наследниками по закону. Нотариус будет определять круг наследников исходя из предоставленных документов, при невозможности решения этого вопроса нотариусом, спор наследников будет разрешаться судебном порядке.

Также Закон устанавливает, что один из супругов, переживший другого, не должен наследовать долю своего имущества нажитого в браке. Законодательство устанавливает для имущества супругов законный режим – 50 на 50. Следовательно,  половина имущества, приобретенного во время брака одним из супругов, в силу закона (ст. 256 ГК РФ) также принадлежит второму супругу и эта доля не должна наследоваться как самим супругом, так и другими наследниками. Потому что наследоваться в данном случае должна только доля умершего, т.е. его половина. Брачным контрактом супруги могут установить и другой режим имущества супругов.

Ведением наследственных дел и оформлением Свидетельств о праве на наследство занимаются нотариусы, поэтому процесс оформления начинается с похода к нотариусу. Законодательством установлен шестимесячный срок для подачи заявления о вступлении в наследство. Срок исчисляется с момента смерти наследодателя. Если же вы пропустили этот срок, не стоит отчаиваться. В этом случае выходом является обращение в суд с заявлением о том, чтобы вас признали принявшим наследство. Суд удовлетворит вашу просьбу, если вы не знали об открытии наследства или пропустили срок по уважительным причинам. Впервые собираясь к нотариусу, захватите с собой свидетельство о смерти, справку Ф-9 о последнем месте регистрации наследодателя и документ, подтверждающий право собственности умершего на квартиру (договор купли-продажи квартиры или договор приватизации). Также нотариусу нужно будет предоставить завещание, а если завещания нет – то документы, которые бы подтвердили родственные отношения. Далее Вам потребуется собрать документы, согласно выданному нотариусом списку. Когда вы передадите нотариусу все необходимые документы, он назначит дату, когда вам необходимо будет подойти за готовым Свидетельством о праве на наследство.

В случае если наследуемая квартира обременена какими-либо правами, это выяснится при сборе документов для оформления наследства. При этом в зависимости от вида обременения пути решения вопроса с обременением тоже будут различны.

Наследование квартиры, переданной в аренду другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Поэтому наследники смогут действовать лишь в соответствии с законом или договором аренды для увеличения арендной платы, продления или расторжения договора аренды.

Если наследуемая квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту, необходимо определится с вопросом о страховании наследодателя. Дело в том, что жизнь ипотечного заемщика в большинстве случаев страхуется. Поэтому если жизнь заемщика была застрахована, а причина его смерти признается страховым случаем, то страховая компания обязана совершить платеж в пользу банка — залогодержателя, который погасит сумму задолженности данного заемщика. Погашение задолженности по кредиту приведет к снятию обременения и получению наследниками необремененной ипотекой квартиры. Однако следует учитывать и тот факт, что смерть наследодателя может быть и не признана страховым случаем или выплата может не покрыть полностью ипотечный кредит. Поэтому до окончательного решения вопроса со страховой выплатой наследникам лучше платить за наследодателя по кредиту по согласованию с банком. По закону наследуется не только имущество, но и долги. Если смерть наследодателя не будет признана страховым случаем, квартира может быть унаследована вместе с обязанностями по ипотечному кредиту. Наследники должны будут продолжать выплачивать кредит до полного его погашения. Документы по ипотечному кредиту будут переоформлены банком на основании свидетельства о наследстве, выдаваемого нотариусом.

Заключительным этапом оформления наследства является регистрация Свидетельства о праве на наследство в регистрационных органах. Для этого надо сдать в регистрационный орган подготовленный пакет документов и далее получить Свидетельство о регистрации права.

От наследства можно и отказаться. Но, по закону, отказ от части причитающегося наследнику наследства не допускается, поэтому наследники могут отказаться только от принятия всего наследства. Т. е. если в завещании указано «все имущество, принадлежащее мне ко дню смерти», и кроме квартиры есть еще какое-то наследуемое имущество, то отказываются наследники не только от квартиры, но и от другого наследуемого имущества. Оформив наследство, наследники могут принять решение и о продаже квартиры с выплатой банку всего причитающегося из полученной от продажи суммы.

На любом этапе оформления наследства вам поможет риэлтор (агентство недвижимости), который проконсультирует, соберет все документы и поможет сдать и получить готовые документы в регистрационных органах.



Разделы / Статьи наших специалистов
Работает на: Amiro CMS